Mi történik a csődeljárás során - mit tehetnek a Bayer Construct hitelezői

Hitelezői és alvállalkozói tájékoztató a Bayer Construct Zrt. csődeljárásáról

A Bayer Construct Zrt. 2026. augusztus 26-án csődeljárás lefolytatása iránti kérelmet nyújtott be a Budapest Környéki Törvényszékhez, a bíróság pedig a következő napon ideiglenes fizetési haladékot biztosított a társaságnak. A cégcsoporthoz tartozó ZVK Development Kft. ugyanezt az utat választotta. A társaság közlése szerint a csődvédelem alatt is folytatja a működését, befejezi a megkezdett beruházásokat és rendezi a kivitelezői kötelezettségeit.

A hitelezőnek azonban ebből nem szabad azt a következtetést levonnia, hogy várhatják a helyzet megoldódását! A csődeljárásban a jogok megőrzése rövid, jogvesztő határidőhöz kötött, a határidő pedig nem a sajtóhírtől, hanem a csődeljárást elrendelő bírósági végzés Cégközlönyben történő közzétételétől indul.

Az érintettek egyrészt a csődeljárás alá került társaságok alvállalkozó, beszállító, kivitelező és szolgáltató partnerei kifizetetlen számlákkal, elszámolatlan pótmunkával és visszatartott jótállási összegekkel; másrészt azok a magánszemélyek és társaságok, akik egy-egy ingatlan albetétre adásvételi szerződést kötöttek és vételárrészletet fizettek be. A két csoport jogi helyzete eltér, a teendőik viszont közösek és szűk határidők vonatkoznak rájuk.

A csődeljárás kezdeményezése és az elrendelése nem ugyanaz

A csődeljárás kezdeményezése és a csődeljárás bíróság általi elrendelése két különböző esemény. A kérelem benyújtását követően a bíróság először ideiglenes fizetési haladékot tesz közzé, majd a kérelem érdemi vizsgálata után dönt az eljárás elrendeléséről és rendeli ki a vagyonfelügyelőt. A hitelezői határidőket ehhez a második, elrendelő végzéshez és az abban szereplő konkrét felhíváshoz kell igazítani.

Ebből következik, hogy a Bayer Construct hitelezője most nem lehet tétlen, hanem cselekednie kell az igénye érvényesítése érdekében, helyzete nem fog magától megoldódni, sőt, mindent elveszít tétlensége esetén. A hitelezőiigény bejelentő dokumentáció összeállítása és a követelés jogi minősítése alapos munkát igényel, a bejelentésre nyitva álló idő viszont a közzétételtől számítva harminc nap. Aki a végzés megjelenése után kezdi a munkát, könnyen kicsúszik a határidőből.

Mit jelent a csődeljárás a hitelező számára

A csődeljárás törvényi célja, hogy az adós a hitelezőkkel kötendő egyezség érdekében fizetési haladékot kapjon és megkísérelje pénzügyi helyzetének rendezését (a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény, a továbbiakban Cstv., 1. §). A csődeljárás tehát reorganizációs eszköz, nem a cég megszüntetésének eljárása. A Bayer Construct a csődvédelem alatt jogszerűen működhet tovább, a szerződései nem szűnnek meg, a folyamatban lévő beruházások nem állnak le automatikusan.

A hitelező oldalán ennek az ára a moratórium. A fizetési haladék alatt a korábban keletkezett pénzköveteléseket nem lehet érvényesíteni, a folyamatban lévő végrehajtás szünetel, új végrehajtás nem indítható, és a hitelező a követelését beszámítással sem tudja automatikusan rendezni (Cstv. 11. §). A haladék 180 napig tart, és a törvényszék azt a törvényben meghatározott feltételek mellett meghosszabbíthatja. A moratórium alól a törvény szűk kivételeket enged, elsősorban a munkabér, a végkielégítés és a tartásdíj jellegű kifizetéseket.

Két félreértést érdemes eloszlatni. A moratórium nem szünteti meg a követelést, csupán az érvényesíthetőségét függeszti fel, és az elévülés szempontjából sem fordul a hitelező hátrányára. Ugyanakkor a moratórium nem jelenti azt sem, hogy az adós minden fizetés alól mentesülne, mert a törvény külön kezeli azokat a kötelezettségeket, amelyek az eljárás alatt, a gazdasági tevékenység folytatásával összefüggésben keletkeznek. A hitelező pénzét nem a moratórium veszi el, hanem az elmulasztott bejelentés.

A követelés bejelentése és nyilvántartásba vétele

A csődeljárás elrendeléséről szóló végzésnek fel kell hívnia a hitelezőket arra, hogy a fennálló követeléseiket a közzétételtől számított 30 napon belül, a csődeljárás kezdő időpontját követően keletkező követeléseiket pedig 8 munkanapon belül jelentsék be az adósnak és a vagyonfelügyelőnek (Cstv. 10. § (2) bekezdés f) pont). A nyilvántartásba vétel további feltétele a nyilvántartási díj megfizetése, amely a követelés egy százaléka, de legalább ötezer és legfeljebb százezer forint (Cstv. 12. § (1) bekezdés).

A Kúria a Gfv.III.30.527/2022/3. számú határozatában kimondta, hogy a nyilvántartásba vételnek szükséges és együttes feltétele a követelés bejelentése a vagyonfelügyelőnek és az adósnak is, valamint a nyilvántartásba vételi díj megfizetése ugyanezen határidőn belül. Nem elegendő az igényt csak az egyikükkel közölni. A határidőt elmulasztó hitelező a követelését a továbbiakban az adóssal szemben nem érvényesítheti (Cstv. 20. § (3) bekezdés).

A hitelező szempontjából irányadó határidők a következők.

1. az elrendelő végzés közzététele a Cégközlönyben, amelytől minden határidő indul, és amelyből a vagyonfelügyelő személye és elérhetősége is kiderül

2. 8 munkanap a csődeljárás kezdő időpontját követően keletkező követelések bejelentésére, folyamatosan, tételenként

3. 30 nap a fennálló követelések bejelentésére és a nyilvántartásba vételi díj megfizetésére, a mulasztás jogvesztő

4. 90 nap, amelyen belül az adósnak össze kell hívnia az egyezségi tárgyalást

5. 180 nap a moratórium tartama, amelyet a törvényszék meghosszabbíthat

Mit tegyen most a hitelező

A Bayer Constructtal szerződéses kapcsolatban álló vállalkozásnak nem célszerű megvárnia a fizetési probléma tényleges bekövetkezését. Az első lépés a teljes szerződéses anyag összegyűjtése, amely kiterjed az alábbiakra.

– a Bayer Constructtal kötött valamennyi szerződés és annak módosításai

– a megrendelések és a teljesítésigazolások

– a kiállított számlák

– a már teljesített, de még ki nem számlázott munkák dokumentumai

– a levelezés, az építési napló és a teljesítéshez kapcsolódó egyéb iratok

– a visszatartásra, garanciára vagy más biztosítékra vonatkozó szerződéses rendelkezések

– a kötbér, a kártérítési és az egyéb járulékos igények dokumentációja

Ezt követően külön kell választani egymástól az elismert, a vitatott, a feltételes, az esedékes és a még nem esedékes követeléseket. Ez azért lényeges, mert a csődeljárásban nem pusztán az számít, hogy a hitelezőnek jár-e pénz, hanem az is, hogy a követelés milyen jogcímen, milyen összegben és milyen jogi státuszban áll fenn. A besorolás dönti el a szavazati súlyt és az egyezségben elfoglalható pozíciót.

A ki nem fizetett számlák kezelése

A ki nem fizetett számla önmagában még nem mondja meg, hogy a hitelező milyen helyzetben van. A lejárt és nem vitatott számla esetében a hitelezőnek a követelés csődeljárásban történő érvényesítését kell előkészítenie, mert fizetési felszólítás, fizetési meghagyás vagy per a moratórium alatt nem vezet eredményre, a szabályszerű bejelentés viszont igen.

Ha az adós a teljesítést vagy annak összegét vitatja, a jogalapot és az összegszerűséget különösen gondosan kell dokumentálni. Az építőipari követeléseknek van egy sajátos megalapozási útja, mert a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv az építmények tervezésével és kivitelezésével kapcsolatos egyes viták rendezésében közreműködő szervezetről szóló 2013. évi XXXIV. törvény alapján kiadott szakvéleményében igazolja az elvégzett munka mennyiségét, minőségét és a járó vállalkozói díjat, a szakvélemény kézbesítésétől számított 60 napon belül pedig soron kívüli per indítható. Csődvédelem alatt ennek az útnak a végrehajtási hatása korlátozott, a szakvélemény értéke ilyenkor bizonyítási jellegű, mert a szakértői módon alátámasztott követelést a vagyonfelügyelő nehezebben minősíti vitatottnak, ez pedig közvetlenül kihat a szavazati jogra.

Az a körülmény, hogy valamely teljesítésről még nem állítottak ki számlát, nem jelenti azt, hogy nincs érvényesíthető igény. A követelés jogcímét, esedékességét és a csődeljárás szempontjából irányadó besorolását ilyenkor külön kell levezetni, a bejelentést pedig ettől függetlenül meg kell tenni.

Az építőipari szerződésekben gyakori jólteljesítési visszatartás egyszerű pénzkövetelés, amely az adós vagyonának része. Sokan éppen ezt a tételt felejtik ki, mert a lejárata még távoli, holott a jövőben esedékessé váló, be nem jelentett követelés is elveszhet. Meg kell vizsgálni, hogy a visszatartott összeg milyen jogcímen áll fenn, mikor válik esedékessé és milyen biztosítéki szabályok vonatkoznak rá.

Az alvállalkozó teendői és a további teljesítés kockázata

Az alvállalkozónak nemcsak a lejárt számláit kell áttekintenie, hanem a teljes szerződéses kapcsolatát, mert a csődeljárás alatti döntései a jövőbeli kitettségét is meghatározzák. Az áttekintés az alábbi körre terjed ki.

– milyen munkát végzett már el és melyikre van teljesítésigazolás

– milyen munkák vannak folyamatban és milyen ütemben

– milyen összegek kerültek kiszámlázásra és mely számlák esedékesek

– milyen összegek vannak visszatartva

– milyen garanciális és szavatossági kötelezettségek állnak fenn

– van-e kötbér vagy kártérítési igény bármelyik irányban

– van-e bankgarancia, kezesség vagy más biztosíték

– milyen feltételekkel szüntethető meg a szerződés

– és milyen következménnyel járhat a további teljesítés

Az utolsó kérdés a legfontosabb. Az alvállalkozó ne abból induljon ki, hogy mivel a beruházások a társaság közlése szerint folytatódnak, neki automatikusan tovább kell teljesítenie. A gyakorlati kockázat nem jogi, hanem pénzügyi természetű, hiszen az alvállalkozó tovább dolgozik, tovább vállal anyagköltséget és bérterhet, miközben a korábbi számláira a moratórium miatt nem kap pénzt.

Ebben a helyzetben az egyetlen védhető magatartás a további teljesítés feltételekhez kötése. Előrefizetés, rövid fizetési határidejű ütemezett részszámlázás, bankgarancia vagy óvadék kikötése, illetve fedezetkezelői konstrukció igénybevétele mind olyan megoldás, amely a csődeljárás alatt keletkező új követelést elválasztja a régi, moratórium alá eső tömegtől. Ha a másik fél ezt nem fogadja el, a munkaterület további terhelése üzleti döntés, nem jogi kényszer.

A folyamatban lévő kivitelezési szerződések

A csődeljárás nem jelenti a szerződések automatikus megszűnését, és önmagában nem keletkeztet felmondási jogot sem. A konkrét szerződés jogi helyzetét azonban tételesen meg kell vizsgálni, különösen az alábbi szempontok szerint.

– a felmondási és elállási szabályozás, valamint annak feltételei

– a fizetési késedelemhez kapcsolódó jogok

– a teljesítés felfüggesztésére vonatkozó jog

– a biztosítékok és a beszámítási lehetőségek

– a pótmunkák elszámolásának rendje

– a projekt befejezésének feltételei és a határidők

– az adott követelés keletkezésének időpontja és jogcíme

A követelés keletkezésének időpontja a legérzékenyebb pont. A csődeljárás kezdő időpontja előtt keletkezett követelés a moratórium alá esik és bejelentendő, az azt követően, az eljárás alatti működés körében keletkező kötelezettség viszont más elbírálás alá tartozik. A számlázás, a teljesítésigazolás és a részteljesítések ütemezése ezért nem adminisztratív kérdés, hanem közvetlenül befolyásolja a hitelezői pozíciót.

Biztosítékok, garanciák, visszatartások

A követelés mellett a kapcsolódó biztosítékokat is fel kell térképezni, jellemzően a bankgaranciát, a kezességet, a zálogjogot, az óvadékot, az engedményezést, a biztosítéki célú vételi jogot és a szerződéses visszatartást. A biztosíték megléte azonban nem jelenti azt, hogy a hitelező a csődeljárástól függetlenül azonnal hozzájut a pénzéhez.

A fizetési haladék alatt a törvény a biztosítéki jogok érvényesítését is korlátozza, így főszabály szerint az adós vagyonával szemben zálogjog alapján, zálogtárgyból vagy óvadékból sem lehet kielégítést szerezni. Ezzel szemben a bankgarancia a bank önálló, az adós fizetésképtelenségétől független kötelezettségvállalása, amelynek lehívása álláspontom szerint azért nem esik a moratórium hatálya alá, mert a garantőr bank vagyona nem az adós vagyona. A konkrét konstrukciót minden esetben külön kell megvizsgálni, mert a garancia szövege, a lehívás feltételei és a mögöttes megtérítési igény rendezése ügyletenként eltér.

A biztosítékok kétirányúak. Ha az alvállalkozó adott a Bayer Construct javára teljesítési vagy jólteljesítési garanciát, annak lehívása a csődeljárás alatt is fenyeget, és ez a kockázat a további teljesítésről szóló döntésnél önálló mérlegelési szempont.

A vagyonfelügyelő szerepe

A vagyonfelügyelő nem az adós képviselője és nem is a hitelezők megbízottja, hanem a bíróság által kirendelt, törvényességi kontrollt gyakorló szereplő. Feladata többek között a hitelezői követelések nyilvántartása és besorolása, az adós működésének ellenőrzése, valamint a fizetőképesség helyreállítását célzó program és az egyezségi javaslat hitelezőkkel történő elfogadtatásában való közreműködés.

A hitelező számára ezért a vagyonfelügyelő személye és hivatalos elérhetősége alapvető adat. A bejelentésnek hozzá is meg kell érkeznie, a besorolásról ő ad tájékoztatást, és a vitatott követelések kezelésének első fóruma is ő. A vele folytatott kommunikáció minősége sok esetben eldönti, hogy egy összetett építőipari követelés elismertként vagy vitatottként kerül a nyilvántartásba.

A csődegyezség és a hitelező mozgástere

A csődeljárás központi célja a hitelezőkkel kötendő egyezség, amelynek keretében a törvény szerint lehetőség van fizetési könnyítésre, tartozáselengedésre, egyes követelések átvállalására, követelés fejében részesedés megszerzésére, kezességvállalásra, új vagy további biztosítékok nyújtására, valamint reorganizációs és veszteségcsökkentő program elfogadására (Cstv. 19. §).

A nyilvántartásba vétellel a hitelező szavazati jogot szerez, és ez a csődeljárás egyetlen valódi hatalmi eszköze a kezében. Az egyezség akkor jön létre, ha az adós a szavazati joggal rendelkező hitelezőktől a biztosított és a nem biztosított hitelezői osztályban külön-külön megszerzi a szavazatok többségét (Cstv. 20. §). Egy több száz alvállalkozót érintő ügyben ez azt jelenti, hogy az összehangolt fellépés érdemben befolyásolja a megállapodás tartalmát.

A hitelezők emellett hitelezői választmányt hozhatnak létre, amely a nevükben eljár, betekint az iratokba és a vagyonfelügyelőtől tájékoztatást kér. A választmány az egyetlen szervezett ellensúly az adós reorganizációs elképzeléseivel szemben. Az egyezség a szavazásban részt nem vevő, de nyilvántartásba vett hitelezőre is kiterjed, ami önmagában indokolja az aktív részvételt. A hitelező számára a csődeljárás tehát nem merül ki abban, hogy bejelenti a számláját, mert a valódi kérdés az, hogy milyen egyezségi ajánlatot fogadjon el és milyen biztosítékok mellett.

A lakás és irodavásárlók helyzete

A vevők jogi pozíciója attól függ, hogy meddig jutottak a tulajdonszerzésben. Aki már bejegyzett tulajdonos, annak az ingatlanja nem tartozik az adós vagyonába. Aki még csak szerződést kötött és vételárrészletet fizetett, annak a befizetett összeg jogilag pénzkövetelés az adóssal szemben, nem pedig ingatlanra vonatkozó dologi jog. A meghiúsulás esetére kikötött elállási vagy visszatérítési jog önmagában nem véd, ha az adós vagyona nem fedezi a kifizetést. Ebből következik, hogy a vevő is hitelező, és rá is a fenti bejelentési határidők vonatkoznak.

Kulcskérdés az ingatlan-nyilvántartási védelem. A 2025. január 15-től hatályos új ingatlan-nyilvántartási szabályozás, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény a korábbi függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye helyébe a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot állította, amely legfeljebb öt évre jegyezhető be, és amely a bejegyzéstől számított első hat hónapban a végrehajtási jog bejegyzésével szemben is véd. Minden vevőnek érdemes friss tulajdoni lapot lekérnie, és megvizsgálnia, hogy a javára szóló jog vagy tény szerepel-e az albetéten, milyen jelzálogjog és milyen ranghelyen terheli az ingatlant, és hogy a vételárrészletek ügyvédi vagy közjegyzői letétbe kerültek-e.

A visszalépés kérdésében nincs általános válasz. Aki eláll és visszaköveteli a pénzét, hitelezővé válik egy bizonytalan kimenetelű eljárásban, és a jelenlegi piacon aligha talál hasonló áron azonos paraméterű lakást. Aki kivár, a projekt befejezésére és a tulajdonjog megszerzésére játszik. A döntés előtt a konkrét szerződés elállási, biztosítéki és letéti rendelkezéseit, valamint az adott albetét ingatlan-nyilvántartási állapotát kell megvizsgálni, mert projektenként és albetétenként is eltérő lehet a kockázat.

Ha nem jön létre az egyezség

A csődeljárásnak van egy kifutása, amelyet a hitelezőnek ismernie kell. Ha az egyezségi tárgyalás eredménytelen marad vagy az egyezséget a bíróság nem hagyja jóvá, a bíróság a csődeljárást megszünteti, és a törvényi feltételek fennállása esetén felszámolási eljárás következhet (Cstv. 21/B. §). A felszámolás célja a fizetésképtelen adós jogutód nélküli megszüntetése és a hitelezők törvény szerinti kielégítése, tehát a csődeljárással ellentétes irányú eljárás.

Ennek a forgatókönyvnek két gyakorlati üzenete van. Egyrészt a felszámoló az adós által kötött szerződéseket azonnali hatállyal felmondhatja, illetve elállhat tőlük (Cstv. 47. § (1) bekezdés), és a Kúria a Gfv.VII.30.365/2020/5. számú határozatában úgy foglalt állást, hogy a jogszerű felszámolói felmondás nem jogellenes magatartás, ezért arra kártérítési igényt alapítani nem lehet. Másrészt a felszámolási kielégítési sorrendben a magánszemély nem gazdasági tevékenységéből eredő követelése, valamint a mikro- és kisvállalkozás követelése a felszámolás költségei és a zálogjoggal biztosított követelések után, de a köztartozások és az egyéb hitelezői igények előtt áll (Cstv. 57. § (1) bekezdés). A lakásvásárló és a kisebb alvállalkozó tehát rosszabb helyzetben van, mint a finanszírozó bank, de jobb helyzetben, mint az adóhatóság vagy egy nagy beszállító. Ez a rangsorbeli előny azonban csak akkor érvényesül, ha az igényt korábban, a csődeljárásban is szabályszerűen bejelentették.

A jogi képviselet szerepe

A törvény nem írja elő a jogi képviseletet, az igénybejelentés formailag egy levél és egy átutalás. A gyakorlat mégis azt mutatja, hogy az elutasított igények többsége nem a követelés megalapozatlansága, hanem eljárási hiba miatt esik ki, jellemzően azért, mert a bejelentés csak az egyik címzetthez jutott el, mert a díjat késve fizették meg, vagy mert a követelés összegét és jogcímét nem támasztották alá megfelelő okirattal. A hivatkozott kúriai határozat éppen ezt a hibát szankcionálja, méghozzá véglegesen, mert az igénybejelentés egyszeri és megismételhetetlen lépés.

A jogi képviselet valódi haszna azonban nem a bejelentésnél, hanem a hitelezői tárgyalásokon jelentkezik. A csődeljárás érdemi része az egyezségi tárgyalás, ahol a hitelező szemben ül az adós menedzsmentjével, annak jogi és pénzügyi tanácsadóival, valamint a vagyonfelügyelővel, és ahol a tárgyalás nyelve a fizetésképtelenségi jog nyelve. A követelés besorolásáról, a szavazati súlyról, a részletfizetés és a tartozáselengedés arányáról, az egyezségben kikötött új biztosítékokról és a teljesítés ellenőrzésének módjáról szóló vita szakmai vita. Az ügyvédi részvétel itt azért indokolt, mert lehetővé teszi a közvetlen, szakmai szemmel történő eljárást és kommunikációt, a helyszínen adott jogi értékelést, és megakadályozza, hogy a hitelező olyan egyezségi feltételt fogadjon el, amelynek a következményeit csak utóbb méri fel.

Ugyanez vonatkozik a hitelezői választmány megalakítására és működtetésére, a vitatott követelések vagyonfelügyelővel szembeni képviseletére, valamint a további teljesítés feltételeinek újratárgyalására. Ezekben a helyzetekben az összehangolt, szakszerűen előkészített fellépés jellemzően többet ér, mint bármely egyedi jogi lépés.

Felmerülő gyakorlati kérdések

Mikor kezdődik a Bayer Construct csődeljárása? A társaság 2026. augusztus 26-án nyújtotta be a kérelmet, és a bíróság a következő napon ideiglenes fizetési haladékot biztosított. A joghatások szempontjából azonban a csődeljárást elrendelő bírósági végzés közzététele és az abban meghatározott kezdő időpont az irányadó.

Megszűnik a társaság a csődeljárással? Nem. A csődeljárás célja a fizetőképesség helyreállítása és a hitelezőkkel történő egyezség megkötése. Ez azonban nem zárja ki, hogy sikertelen egyezség esetén később felszámolási eljárás következzék.

Automatikusan megszűnnek a megkötött szerződések? Nem. A csődeljárás önmagában nem szünteti meg a szerződéseket. Az adott szerződés rendelkezéseit és a Cstv. szabályait együttesen kell vizsgálni, különösen a felmondási, az elállási és a teljesítés felfüggesztésére vonatkozó kikötéseket.

Be kell jelenteni a még nem esedékes visszatartást is? Igen, célszerű. A jövőben esedékessé váló, de már fennálló követelés bejelentésének elmulasztása ugyanúgy jogvesztéssel jár. Ugyanez vonatkozik a már teljesített, de még ki nem számlázott munkákra és a vitatott pótmunkaigényekre.

Érvényesíthető-e a bankgarancia a csődeljárás alatt? A válasz a biztosíték típusától és szövegétől függ. A törvény a fizetési haladék alatt több biztosítéki jog érvényesítését korlátozza, a bankgarancia viszont a bank önálló kötelezettségvállalása, amely az adós fizetésképtelenségétől független.

Folytassa az alvállalkozó a munkát? Ez üzleti döntés, amelyet a szerződés és a fizetésképtelenségi helyzet ismeretében kell meghozni. A további teljesítést célszerű új, biztosított feltételekhez kötni, hogy a csődeljárás alatt keletkező követelés elváljon a moratórium alá eső régi tartozástól.

Mi lesz a már befizetett vételárrészlettel? A befizetett összeg pénzkövetelés az adóssal szemben, ezért a vevő is hitelező, akire ugyanazok a bejelentési határidők vonatkoznak. A védelem mértékét az ingatlan-nyilvántartási állapot, a letéti konstrukció és a szerződés biztosítéki rendelkezései döntik el.

Szerző: Dr. Pajor Dávid ügyvéd